Faites attention lorsque vous aidez vos enfants à accéder à la propriété
J’ai publié il y a peu de temps un billet de blogue intitulé « Conseils utiles pour les accédants à la propriété et leurs parents dans un environnement de taux à la hausse ». Dans cet article, je discutais des parents bien intentionnés qui donnent ou prêtent de l’argent à leurs enfants pour la mise de fonds à l’achat d’une maison et j’y faisais des mises en garde sévères :
Parents :
- Ne vous mettez pas dans une situation financière précaire pour aider vos enfants à se procurer une maison.
- Si vous avez l’intention de retirer une partie de la valeur nette de votre maison pour donner ou prêter de l’argent à vos enfants, renseignez-vous sur l’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire ou d’un prêt hypothécaire inversé auprès d’un courtier hypothécaire qualifié.
Membres des générations Y et Z :
- Rappelez-vous que vos parents auront peut-être besoin de toutes leurs économies pour garder leur indépendance financière à la retraite.
Selon des données récentes publiées par Statistique Canada, on compte maintenant 1,5 million de personnes de 65 ans ou plus qui ont une hypothèque sur leur résidence principale. Puisque deux tiers des Canadiens sont propriétaires et qu’à peine la moitié seulement détiennent leur maison libre et quitte de toute charge, le nombre de débiteurs hypothécaires de plus de 65 ans est source de préoccupation.
Cette tendance qui fait que de plus en plus de gens ayant atteint l’âge de la retraite ont aujourd’hui un prêt hypothécaire est alimentée par les prix du logement qui augmentent sans cesse au sein d’un environnement où les taux d’intérêt sont restés faibles pendant 14 ans (depuis 2008). En 2022, la flambée des taux d’intérêt a fait grimper les charges de remboursement de ces prêts hypothécaires, mais le facteur le plus important ces dernières années est le nombre d’accédants à la propriété qui ont besoin de l’aide financière de leur famille, ce qui force bien des parents à puiser dans la valeur nette de leur maison ou leur fonds de retraite pour offrir ce soutien.
Cela crée une situation potentiellement risquée pour les parents qui doivent maintenant compter sur la plus-value de leur maison tout en dépendant du RPC et de la SV pour financer leur retraite. La stratégie des parents qui n’ont pas d’autres placements (actions, obligations, CPG, etc.) ni d’économies consiste souvent à vendre leur maison pour en acheter une plus petite ou déménager dans un quartier moins cher afin de produire instantanément un pécule de retraite.
Un déménagement majeur est difficile à tout âge, mais surtout à la retraite, car vous devez trouver de nouveaux spécialistes de la santé, dont un dentiste et un médecin de famille, ainsi que d’autres établissements médicaux, qui pourraient ou non exister à proximité. Vous risquez aussi de vous éloigner de votre famille, de vos amis et de la collectivité que vous avez appris à connaître.
Il peut être ardu de laisser les émotions de côté lorsqu’il s’agit de vos enfants, mais il est crucial de ne pas compromettre votre propre sécurité financière pour leur donner un coup de pouce. Voici quelques conseils et éléments à prendre en considération lorsque vous décidez d’aider votre enfant à acheter une maison.
- Si vous fournissez de l’argent à votre enfant pour la mise de fonds, ne faites pas un don pur et simple. Prêtez l’argent (en précisant dans un document si le prêt est avec ou sans intérêt) et frappez la maison d’un privilège après l’achat. L’accord de prêt protège les fonds contre les créanciers si votre enfant est propriétaire d’une petite entreprise et que celle-ci fait faillite. De plus, si votre enfant se marie et divorce par la suite, un don en argent serait assujetti à la division des biens puisqu’il ferait partie du domicile matrimonial, ce qui signifie que 50 % du don irait à l’ex-conjoint. Par contre, un prêt serait remboursé à la vente du domicile matrimonial, et vous pourriez accorder un autre prêt à votre enfant plus tard pour qu’il s’achète une nouvelle maison.
Ross Taylor, de Concierge Mortgage Group, émet toutefois un avertissement en ce qui concerne la rédaction d’un accord de prêt : « Si des parents prêtent de l’argent à leur enfant, le courtier hypothécaire a l’obligation déontologique de divulguer que ces fonds sont prêtés et non donnés. Ce prêt doit être inscrit dans la section du passif de la demande, et le montant du paiement doit être indiqué. Ce paiement aura un effet sur les ratios de service de la dette. » - Assurez-vous de comprendre les implications de la cosignature d’un prêt hypothécaire ou d’une marge de crédit au nom de votre enfant. Votre courtier hypothécaire vous expliquera les avantages et les inconvénients de cette approche pour aider votre enfant à se procurer une maison.
- Examinez attentivement le budget des frais courants et des frais d’entretien associés à la maison choisie par votre enfant. Il n’est pas rare que les accédants à la propriété sous-estiment l’effet que l’achat d’une maison aura sur leur mode de vie ; après avoir payé leur prêt hypothécaire et les frais liés à la maison, il pourrait ne pas leur rester beaucoup pour les autres dépenses nécessaires, comme une nouvelle voiture ou des meubles, ou pour un changement de carrière. L’attrait de la nouveauté pourrait passer rapidement s’ils se sentent « coincés ».
- Le nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), dont le lancement est prévu au milieu de 2023, permettra à chaque conjoint de verser des cotisations de 8 000 $ par année et de recevoir une déduction fiscale à titre d’accédant à la propriété. Cela signifie qu’en cinq ans, les économies combinées des deux conjoints excéderaient 80 000 $ si elles sont investies judicieusement et pourraient être utilisées comme mise de fonds sans répercussion fiscale pour aucun des conjoints. Consultez mon billet de blogue intitulé « Création d’un nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété destiné aux membres des générations Y et Z en 2023 ! » pour en savoir davantage sur ce nouveau programme.
Le CELIAPP peut être une bonne option pour réduire le don ou le prêt provenant du fonds de retraite ou de la valeur nette de la maison des parents, et il peut également être combiné aux fonds détenus dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI). En demandant à votre enfant d’économiser pendant quelques années pour réunir une mise de fonds supérieure avant d’acheter, vous l’aiderez à se préparer à assumer la responsabilité associée à l’accession à la propriété au moment venu.
- Si vous empruntez pour fournir une mise de fonds à vos enfants, consultez un courtier hypothécaire, qui vous recommandera les options les plus avantageuses et les moins coûteuses.
Les trucs qui précèdent constituent un bon point de départ, mais la meilleure source d’information et de conseils pour toute décision hypothécaire demeure un courtier hypothécaire. Communiquez avec un membre de notre équipe dès aujourd’hui pour discuter de la meilleure façon d’aider votre enfant à accéder à la propriété sans sacrifier votre propre sécurité financière.