Conseils utiles pour les accédants à la propriété et leurs parents dans un environnement de taux à la hausse

La mise de fonds est un élément crucial pour les accédants à la propriété.

La mise de fonds est la chose la plus importante à considérer avant l’achat d’une première maison. Lorsque vous êtes prêt à devenir propriétaire, rencontrez un courtier hypothécaire pour discuter de vos options de mise de fonds et de votre pouvoir d’achat avant de commencer à magasiner les maisons. Vous devez épargner plus de 5 % du prix d’achat. Pour toute maison de plus de 500 000 $ mais de moins d’un million, vous devez verser 5 % sur les premiers 500 000 $ (donc 25 000 $) plus 10 % du montant excédentaire. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre période d’amortissement doit être de 25 ans. Si votre mise de fonds est de 20 % ou plus, vous pouvez choisir une période d’amortissement de 30 ans, ce qui permet de réduire le montant de vos versements hypothécaires. Si votre mise de fonds provient de vos économies, vous devrez présenter vos relevés bancaires des 90 jours précédents. L’important transfert de richesses intergénérationnel au Canada fait en sorte que des acheteurs reçoivent l’aide de leurs parents ou grands-parents pour la mise de fonds. Si c’est votre cas, vous devrez leur faire signer une lettre indiquant que l’argent n’a pas à être remboursé. (Voyez les conseils de la section « Gardez votre calme en connaissant le prix d’achat d’une maison ET… »)

Gardez votre calme en connaissant le prix d’achat d’une maison ET :

  • Parents : ne vous mettez pas dans une situation financière précaire pour aider vos enfants à se procurer une maison
  • Parents : voyez comment utiliser une marge de crédit hypothécaire ou un prêt hypothécaire inversé (ci-dessous) afin de libérer des liquidités à donner ou à prêter à vos enfants
  • Membres des générations Y et Z : rappelez-vous que vos parents auront peut-être besoin de toutes leurs économies pour garder leur indépendance financière à la retraite
  • Attention à ce qui peut arriver à une mise de fonds provenant d’un don ou d’un prêt si un jeune couple se sépare ou divorce ; il serait bon de consulter un avocat à l’avance
  • Laissez des locataires vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire

Marge de crédit hypothécaire

Vous pourriez peut-être opter pour une marge de crédit hypothécaire, qui vous permet d’emprunter jusqu’à 65 % de la valeur de la maison à un taux d’intérêt attrayant. L’un des gros avantages de ce produit est que vous pouvez retirer de l’argent uniquement quand vous en avez besoin et seuls les paiements d’intérêts sont requis. Ouvrez une marge de crédit hypothécaire avant de prendre votre retraite pour ne pas avoir à vous inquiéter de votre admissibilité plus tard.

Prêt hypothécaire inversé

Le prêt hypothécaire inversé n’a pas à être remboursé et n’exige aucun versement avant la vente de la maison ou votre décès. Il est idéal pour les retraités qui possèdent une maison de grande valeur mais qui ont peu de liquidités et des revenus limités, et qui ont besoin d’une source de fonds mais ne veulent pas quitter leur maison.

Obtenez une préautorisation par l’entremise de votre courtier hypothécaire — La préautorisation est un document officiel émis par un prêteur qui indique le montant exact que vous pourriez emprunter selon les renseignements financiers fournis. Cette préautorisation aidera à concentrer votre recherche sur les propriétés qui conviennent à votre budget.

Le Régime d’accession à la propriété est un programme du gouvernement fédéral qui permet de retirer jusqu’à 35 000 $ individuellement ou 70 000 $ par couple d’un REER sans payer d’impôts pour acheter une première maison. Les fonds retirés doivent être redéposés dans votre REER sur une période de quinze ans. Adressez-vous à votre courtier hypothécaire pour connaître les détails de ce programme.

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété est un programme de prêt hypothécaire avec participation du gouvernement fédéral visant à réduire les versements hypothécaires des accédants à la propriété admissibles qui disposent de la mise de fonds minimale de 5 % exigée pour un prêt hypothécaire assuré. Ce programme fournit 5 % du coût d’une habitation existante ou 10 % du coût d’une habitation nouvellement construite. L’incitatif sans intérêt est remboursable uniquement au moment de la vente de la propriété. Toutefois, quelques restrictions s’appliquent : Si le revenu de votre ménage est supérieur à 120 000 $, vous n’êtes pas admissible à ce programme. Le montant emprunté total ne doit pas dépasser le quadruple du revenu de votre ménage. La mise de fonds maximale est de 9,99 % pour l’incitatif de 10 % et de 14,99 % pour l’incitatif de 5 %. Vous devez rembourser l’incitatif après 25 ans ou lorsque vous vendez la maison, et le montant du remboursement est basé sur la juste valeur marchande de la propriété, que la valeur ait augmenté ou baissé. Adressez-vous à votre courtier hypothécaire pour connaître les détails de ce programme.

Remboursement de la TVH pour les habitations neuves

Si vous achetez une construction neuve ou effectuez des rénovations considérables sur une maison existante, qu’il s’agisse de votre première maison ou non, vous pouvez récupérer une partie de la TVH payée si vous répondez aux conditions d’admissibilité. L’Ontario rembourse 75 % pour la composante provinciale de la TVH sur les premiers 400 000 $ de la valeur de la maison, ce qui représente 24 000 $. Un montant maximal supplémentaire de 6 000 $ est offert pour la composante fédérale.

Vous devez soumettre une demande dans les deux ans suivant la date de clôture, et vous ou un membre de votre famille immédiate devez utiliser la maison comme résidence principale. Seuls des membres de la famille immédiate peuvent figurer sur le titre de la propriété, sinon le remboursement sera refusé. Si cette situation s’applique à vous, consultez le guide de l’ARC intitulé Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (RC4028).

Remboursement des droits de cession immobilière

Les accédants à la propriété pourraient être admissibles à un remboursement maximal de 4 000 $ pour les droits de cession immobilière payés sur la première tranche de 368 000 $ d’une maison admissible. Pour demander le remboursement, vous devez être adulte et n’avoir jamais possédé de maison ni aucun intérêt dans une maison (même s’il s’agit d’un héritage ou d’un don d’un membre de la famille). Les accédants à la propriété de la ville de Toronto sont admissibles à un remboursement supplémentaire de 4 475 $.

Le test de tension vous empêche d’obtenir le prêt hypothécaire que vous voulez ? Voici 6 options à examiner :

  1. Demandez à votre courtier hypothécaire d’obtenir un taux variable pour déterminer votre admissibilité, puis verrouillez à un taux fixe après la clôture de votre prêt hypothécaire. Le taux des prêts hypothécaires à taux variable peut être verrouillé en tout temps sans test de tension.
  2. Si la valeur nette de votre maison est d’au moins 20 % et que vous êtes admissible à un prêt hypothécaire ordinaire, faites affaire avec une coopérative d’épargne et de crédit qui peut déterminer votre admissibilité sans effectuer le test de tension exigé par le gouvernement puisque ces établissements ne sont pas assujettis à la réglementation fédérale. Vous pouvez aussi amortir un prêt hypothécaire ordinaire sur 30 ans, ce qui accroît l’abordabilité.
  3. Le recours à un prêteur privé permet aussi d’éviter le test de tension, mais vous devrez payer un taux d’intérêt supérieur.
  4. Une mise de fonds provenant d’un don de la famille proche peut être une solution pour améliorer votre admissibilité à un prêt hypothécaire. 
  5. La cosignature de votre prêt hypothécaire par un de vos parents ou les deux est une autre stratégie qui peut faciliter l’admissibilité à un prêt hypothécaire.
  6. Louez une partie de la maison.

Votre courtier hypothécaire est un intermédiaire qui peut vous mettre en contact avec d’autres professionnels

Il est important de pouvoir compter sur une bonne équipe pour que votre démarche d’achat soit à la fois efficace et professionnelle. Votre équipe comprendra un agent immobilier, un notaire et un inspecteur en bâtiment. Un courtier hypothécaire peut vous faire des recommandations.

Frais de clôture

L’achat d’une maison implique des frais supplémentaires. En général, les frais de clôture représentent entre 1,5 % et 4 % du prix de vente de la maison. Bien des acheteurs se rendent compte souvent trop tard qu’ils n’étaient pas adéquatement préparés à ces coûts. C’est pourquoi un courtier hypothécaire s’assurera que vous comprenez bien tous les frais associés à l’achat de votre première maison.

Coûts de propriété permanents

Rappelez-vous que lorsque vous devenez propriétaire d’une maison, vous avez d’autres coûts à payer en plus du versement hypothécaire mensuel, comme le chauffage, l’électricité, l’eau, le service Internet, l’assurance, les taxes foncières et l’entretien de la maison. Incluez-les dans votre budget.

Principaux points à retenir :

  • Songez à verser une mise de fonds de 20 % pour être admissible à un prêt hypothécaire amorti sur 30 ans. Vous accroîtrez votre pouvoir d’achat parce que vous accroîtrez votre capacité financière. Le montant de vos versements hypothécaires sera réduit mais vous pourriez payer un taux d’intérêt légèrement supérieur (majoration de 25 points de base habituellement). Un legs anticipé par un parent ou un grand-parent pourrait vous permettre de profiter de cette stratégie.
  • Louez une partie de la maison pour rendre l’achat plus abordable et accroître le montant auquel vous êtes admissible.
  • Un don provenant d’un membre de la famille peut être une source de mise de fonds.
  • Demandez à vos parents d’être cosignataires pour faciliter l’admissibilité à un prêt hypothécaire.
  • Songez à acheter une maison avec des amis ou un autre couple en faisant signer un contrat par toutes les parties chez le notaire afin de stipuler, par exemple, le mode de disposition de la propriété et l’intérêt de chacune des parties.
  • Faites affaire avec un professionnel du financement hypothécaire Invis ou Intelligence Hypothécaire, qui vous guidera au cours du processus et déterminera votre pouvoir d’achat ainsi que vos versements.
  • Profitez des programmes gouvernementaux destinés aux accédants à la propriété. Ils sont faits pour vous aider.
  • Achetez dans une petite ville, là où les coûts de logement sont moins élevés.
  • Négociez. Nous sommes dans un marché acheteur ; le prix des maisons baisse avec la hausse des taux d’intérêt.
  • Ne renoncez pas à l’inspection de la maison, et négociez une réduction de prix supplémentaire en fonction du rapport d’inspection.

Cam Strong,
Chef de la direction, Invis

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