Comprendre les règles de déclaration de l’ARC concernant la vente de biens – y compris votre résidence principale

L’immobilier est généralement considéré comme l’un des meilleurs investissements qu’on puisse faire. Il offre un excellent moyen de s’enrichir grâce à la plus-value ou au revenu tiré de la location, et contrairement à d’autres placements, les gains en capital réalisés à la vente de votre résidence principale ne sont pas imposables. Toutefois, ce que bien des gens ignorent, c’est qu’en 2016, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a adopté une loi exigeant que les contribuables indiquent la vente d’une résidence principale dans leur déclaration de revenus personnelle afin de demander l’exemption pour résidence principale (ERP), à défaut de quoi une pénalité peut être imposée ! La déclaration devient plus complexe si vous possédez plusieurs propriétés, donc il est important de comprendre les règles de l’ARC pour éviter de payer plus d’impôts que prévu.

Toute propriété – maison, unité en copropriété, appartement, chalet, maison mobile, maison flottante ou même roulotte – détenue au Canada ou non (p. ex. une résidence dans les Caraïbes) peut être désignée comme résidence principale si le propriétaire ou sa famille l’a habitée durant l’année civile visée par la déclaration. Cependant, seulement une propriété par famille et par année peut être désignée comme résidence principale. 

La déclaration est relativement simple pour la plupart des gens qui possèdent une seule propriété occupée à titre de résidence principale. L’année de la vente de votre maison, vous n’auriez qu’à indiquer l’adresse, la date d’acquisition de la propriété et le produit de disposition (prix de vente) dans votre déclaration de revenus personnelle. Les couples copropriétaires déclareraient chacun leur part du produit dans leur déclaration respective. Vous n’avez pas à déduire de frais ni aucun autre montant du prix de vente au moment de la déclaration du produit puisqu’il s’agit d’une vente exonérée d’impôt. 

Examinons maintenant quelques scénarios plus complexes et souvent embêtants :

  1. Vous possédez plusieurs propriétés
    Une personne qui possède plusieurs propriétés et en vend une peut la désigner comme résidence principale pour la totalité ou une partie des années de possession afin de profiter de l’exemption et de réduire au minimum l’impôt à payer sur les gains en capital réalisés. Il est logique de désigner comme résidence principale la propriété qui présente le gain moyen le plus élevé par année de possession.
  2. Vous tirez un revenu d’une propriété autre que votre résidence principale
    Un bien principalement utilisé en vue de gagner un revenu ou figurant dans un inventaire ne donne pas droit à l’ERP. Cela comprend les habitations à usage exclusivement locatif, à long ou à court terme. La vente d’un immeuble locatif entraînera probablement un gain ou une perte en capital, et toute déduction pour amortissement demandée auparavant pourrait être récupérée. Alors que les gains en capital sont imposés à 50 %, la récupération des déductions pour amortissement est entièrement imposable. Le gain ou la perte en capital sera la somme du prix de vente (le produit moins les coûts de vente de la propriété, c.-à-d. commission de l’agent immobilier, frais juridiques, droits de cession immobilière et publicité) moins le coût en capital du bien lors de l’achat initial.  

    Stratégies fiscales pour la réduction ou le report des gains en capital et des impôts à payer :
    • Utilisez les pertes en capital pour compenser vos gains. 
    • Si vous êtes en mesure de le faire, vendez durant une année où votre revenu est plus faible pour profiter d’une fourchette d’imposition réduite (p. ex. durant un congé de maternité ou à la retraite). 
    • Répartissez un gain en capital important sur plusieurs années (maximum de 5 ans permis par l’ARC) en prenant des dispositions avec l’acheteur pour qu’il vous paie sur une période donnée.
    • Transférez l’immeuble locatif à une société qui vous appartient et payez l’impôt sur le gain en capital au taux d’imposition du revenu des sociétés, qui est inférieur.
    • Utilisez les gains réalisés à la vente de la propriété pour cotiser à votre REER et profiter d’une déduction fiscale.
    • Les améliorations apportées à la propriété peuvent accroître le coût de base et réduire votre gain en capital.
  3. Vous vous demandez combien de temps vous devez vivre dans une résidence pour qu’elle puisse être considérée comme votre résidence principale
    L’ARC ne précise pas la durée exacte pendant laquelle le contribuable ou les membres de sa famille doivent habiter un logement afin de le désigner comme résidence principale pour une année donnée. L’ARC mentionne une résidence « normalement habitée » au cours de l’année civile, ce qui est sujet à interprétation. Une question plus importante consiste à déterminer si une propriété détenue pendant une courte période produira un revenu ou un gain en capital au moment de sa vente (voir l’article précédent concernant les règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers). Les règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers, applicables aux propriétés vendues à compter du 1er janvier 2023, stipulent que les profits réalisés lors de la vente d’un bien immobilier résidentiel sont entièrement imposables à titre de revenu d’entreprise, et non de gains en capital, et aucune exemption pour résidence principale ne sera accordée pour un bien immobilier résidentiel détenu depuis moins de 12 mois. L’ARC analysera la durée d’occupation du logement, les sources de revenus autres que l’immobilier, les transactions immobilières passées, les factures de services publics adressées à votre nom et d’autres facteurs afin de déterminer si la propriété est effectivement une résidence principale ou si elle fait l’objet d’une activité commerciale, telle qu’une opération de vente-achat.  
  4. La propriété que vous habitez excède les limites relatives à la superficie du terrain applicables à l’exemption pour résidence principale
    Les propriétés de plus d’un demi-hectare (environ 1,2 acre) ne sont généralement pas admissibles à l’ERP. Par exemple, dans le cas d’une ferme, l’exemption serait accordée uniquement pour un demi-hectare de terrain et la maison, alors que le terrain excédentaire serait soumis à l’impôt sur les gains en capital en fonction de l’appréciation de sa valeur. Cependant, si le terrain excédentaire est nécessaire à l’usage et à la jouissance de la résidence, la portion de terrain admissible à l’exemption peut être accrue. 
  5. Vous n’avez pas indiqué la vente de votre résidence principale dans votre déclaration de revenus
    Selon les dispositions de l’ARC, un propriétaire qui omet de déclarer la vente d’une résidence principale peut être passible d’une pénalité de retard de 100 $ par mois, jusqu’à un maximum de 8 000 $. Dans le pire des cas, si un propriétaire ne déclare pas la vente, l’exemption peut lui être refusée, et ses gains en capital seraient alors imposables. Recommandation de l’ARC : « Si vous oubliez d’effectuer cette désignation dans l’année de la vente, il est très important que vous demandiez à l’ARC de modifier votre déclaration pour cette année. Elle acceptera une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité pourrait s’appliquer. »
  6. Vous avez vendu votre résidence principale à perte
    Selon l’ARC, « étant donné que votre résidence est considérée comme un bien à usage personnel, si vous subissez une perte au moment où vous la vendez ou êtes considéré l’avoir vendue, vous ne pouvez pas déduire cette perte. »
  7. Vous avez acheté une nouvelle maison, mais l’ancienne ne s’est pas vendue tout de suite
    Lorsque vous vendez, il est possible que vous soyez propriétaire de deux maisons pendant une certaine période. L’ARC tient compte de ce scénario courant et prévoit une règle spéciale (la règle « + 1 ») qui fait en sorte qu’un contribuable peut considérer deux biens comme admissibles à l’exemption pour résidence principale pour une année (lorsqu’un bien est vendu et qu’un autre est acheté au cours de la même année).

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